Intervenção urbana e financiamento: a experiência de São Paulo na recuperação de mais valias fundiárias

Abstract

Um desafio comum das cidades é coordenar iniciativas de intervenção urbana e seus meios de financiamento. Planos não saem do papel por falta de recursos. Essa é uma justificativa freqüente para que o planejamento não seja implementado. No contexto brasileiro e, especialmente, paulistano, isso é agravado por um sistema que concentra recursos na esfera federal, que condiciona o orçamento público por alocações obrigatórias e que está fortemente comprometido pela dívida pública. Contudo, se por um lado o investimento público em intervenções urbanas é bastante limitado, por outro, o setor imobiliário atuante na cidade movimenta somas vultosas, representando investimento e transformação significativos dos espaços privados. Essa dinâmica se reflete em processos de valorização fundiária que podem ser geridos por meio de instrumentos urbanísticos. Apesar de ainda não conseguir reverter a situação de descompasso entre as demandas urbanas e a oferta necessária de infraestrutura e equipamentos públicos, São Paulo tem conseguido extrair recursos importantes a partir da mobilização de mais valias fundiárias tanto por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir, quanto das Operações Urbanas Consorciadas financiadas por meio de CEPAC - Certificados de Potencial Adicional de Construção.

A common challenge for cities is to coordinate urban intervention initiatives and their means of financing. Plans do not take off for lack of funds. This is a recurring justification for not implementing them. In the Brazilian context, and especially in São Paulo, this is compounded by a system that concentrates resources at the federal level, constrains the public budget for mandatory allocations and is strongly committed to public debt. However, on the one hand public investment in urban interventions is quite limited; on the other hand, the city’s real estate industry handles large sums, representing significant investment and transformation of private spaces. This dynamics has an impact on land valuation processes that can be managed through urban tools. Although still unable to reverse mismatch between urban demands and the necessary provision of infrastructure and public facilities, São Paulo has been able to extract important resources from value capture by both the Charge on Building Rights and the Joint Urban Operations funded by CEPAC - Certificates of Additional Building Rights.