La valoración del suelo en Inglaterra. Existing use value y texto refundido de la ley de suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio)

Abstract

El vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo diseña un nuevo régimen de valoración del suelo basado en el que en Inglaterra es conocido como criterio del existing use value, que atiende al uso a que se encuentre destinado el suelo en el momento de producirse la operación expropiatoria. Tal criterio fue adoptado en Inglaterra en el año 1947 al nacionalizarse el ius aedificandi, siendo abandonado pocos años después habida cuenta del fracaso a que dio lugar su aplicación, y no siendo reintroducido desde entonces en el sistema inglés de valoración. Actualmente este sistema se asienta sobre los principios de justa indemnización y de equivalencia, en cuyo cumplimiento la valoración del suelo debe dirigirse a la determinación del valor de mercado del terreno expropiado. El criterio del valor de mercado se encuentra modulado por la denominada regla no-scheme, que impide el cómputo en la valoración de las variaciones de valor del terreno debidas al proyecto que da lugar a la expropiación, pero no la toma en consideración tanto de las aptitudes urbanísticas actuales del terreno como de sus potencialidades urbanísticas, definidas en el correspondiente plan y representadas por las licencias que razonablemente se podría haber esperado obtener de no haberse producido la operación expropiatoria.

The land legislation currently in force in Spain (Texto Refundido de la Ley de Suelo) proposes a new manner of land valuation based upon the criterion of existing use value used in England, that refers to the land use at the moment in which the expropriation operation is produced. The said criterion was adopted in England in 1947, at the time of the nationalisation of the ius aedificandi, only to be abandoned shortly thereafter on the basis of the failure resulting from its application, and to date has not been reintroduced within the English system of land valuation. At present English land valuation is based upon the principles of fair indemnity and of equivalence. These principles must be complied with in order to determine the value of the land to be expropriated. The criterion of the market value is modulated by the so-called no-scheme rule, that impedes the computation of the variations in the valuation the land deriving from the development giving rise to the expropriation, but does not take into consideration the current urban development characteristics of the land as much as its urban development potential, defined in the corresponding development plan and represented by the permissions that could reasonably be expected to be obtained in the event of the expropriation not having been produced.

El vigent Text Refós de la Llei del Sòl dissenya un nou règim de valoració del sòl basat en el que a Anglaterra és conegut com a criteri de existing use value, que respon a l’ús al qual es trobi destinat el sòl en el moment de produir-se l’operació expropiadora. Tal criteri va ser adoptat a Anglaterra l’any 1947 al nacionalitzar-se el ius aedificandi, essent abandonat pocs anys després degut al fracàs que va suposar la seva aplicació, i no essent introduït des d’aquell moment en el sistema anglès de valoració. Actualment aquest sistema s’assenta sobre els principis de justa indemnització i d’equivalència, en el compliment dels quals la valoració del sòl ha de dirigir-se a la determinació del valor de mercat del terreny expropiat. El criteri del valor de mercat es troba modulat per la denominada regla no-scheme, que impedeix el còmput en la valoració de les valoracions de valor del terreny degudes al projecte que dóna lloc a l’expropiació, però no la té en consideració per les aptituds urbanístiques actuals del terreny ni les seves potencialitats urbanístiques, definides en el corresponent pla y representades per les llicències que raonablement podria haver esperat obtindre sinó s’hagués produït l’operació expropiadora.