¿Los condominios verticales benefician por igual al valor de sus inmuebles vecinos? Un análisis para Ñuñoa, Santiago de Chile

Abstract

Numerosos estudios han constatado el market premium que gozan las viviendas ubicadas dentro de los barrios cerrados; sin embargo, nula o poca atención ha recibido el impacto que producen éstos sobre el precio de las viviendas que los rodean. Esta cuestión es de central importancia en las ciudades en las que las gated communities u otra clase de common interest housing communities dirigidas a estratos socioeconómicos medio-altos se incardinan en enclaves tradicionalmente de renta más baja. Desde una perspectiva cualitativa Salcedo y Torres (2004) y Cáceres y Sabatini (2004) han sugerido que esta proximidad social produce diversos beneficios, entre otros, unas expectativas de revalorización del suelo de los pobladores originales. En esta investigación, mediante un modelo de precios hedónicos, a partir de información de casas usadas vendidas en Ñuñoa entre el año 2002 y 2004, se intenta mesurar el impacto que sobre el precio de éstas han producido los condominios verticales recientemente construidos. Los resultados sugieren que un condominio de tamaño medio produce una revalorización de un 4,7% en las viviendas que le rodean; si bien, este impacto es de tipo local. El análisis espacial de los datos, mediante un modelo geográficamente ponderado, revela que la revalorización marginal es superior en las zonas de mayor nivel de renta, con lo cual el patrimonio de los hogares más solventes incrementa aún más su valor. Por tanto, el impacto de los condominios ñuñoínos si bien puede incrementar la recaudación fiscal derivada del impuesto a la propiedad fundiaria; está lejos de democratizar, en la microescala, la distribución espacial de los valores inmobiliarios.

Nombrosos estudis han constatat el market premium que gaudeixen els habitatges ubicats dins els barris tancats; no obstant, niguna o poca atenció ha rebut l’impacte que produeixen aquests sobre el preu dels habitatges que els rodegen. Aquesta qüestió és de central importància a les ciutats en les que les gated communities o altre classe de common interest housing communities dirigides a estrats socioeconòmics mig-alts s’incardinen en enclavaments tradicionals de renta més baixa. Des d’una prespectiva qualitativa Salcedo i Torres (2004) i Càceres i Sabatini (2004) han suggerit que aquesta proximitat social produeix diversos beneficis, entre altres, unes espectatives de revalorització del sòl dels piobladors originals. En aquesta investigació, mitjançant un model de preus hedònics, a partir d’informació de cases venudes a Ñuñoa entre els anys 2002 i 2004, s’intenta mesurar l’impacte que sobre el preu d’aquestes han produit els condominis verticals recentment construits. Els resultats suggereixen que un condomini de mida mitjana produeix una revalorització d’un 4,7% als habitatges que l’envolten; si bé aquest impacte és de tipus local. L’anàlisi espacial de les dades, mitjançant un model geogràficament ponderat, explica que la revalorització marginal és superior a les zones de major nivell de renta, amb la qual cosa el patrimoni de les llars més solvents incrementa encara més el seu valor. Per tant, l’impacte dels condominis ñuñoins, si bé pot incrementar la recaudació fiscal derivada de l’impost a la propietat fundinaria, està lluny de democratitzar, en la microescala, la distribució espacial dels valors immobiliaris.

Several studies have shown the market premium of dwellings located within gated communities; however, no or little attention has received the effect they produce on the price of houses that surround them. This issue is very important in cities in which gated communities or other type of common interest housing communities aimed at upper-middle socioeconomic strata are confined to traditionally lower income places. From a qualitative perspective Salcedo and Torres (2004) and Caceres and Sabatini (2004) have suggested that this social proximity produces many benefits, among others, expectations of appreciation of floor of the original settlers. This research attempts to measure the impact produced by vertical condominiums recently constructed on the price of houses using an hedonic price model, based on information of used dwellings sold in Ñuñoa between 2002 and 2004. The results suggest that a medium sized condominium produces a revaluation of 4.7% in dwellings around them; although this is a local impact. The spatial analysis of the data using a geographically weighted model reveals that the marginal appreciation is higher in areas with higher incomes, whereby the patrimony of the most creditworthy households further increases its value. Therefore, the impact of the condominiums of Ñuñoa may increase tax revenues derived from the tax on land ownership; but is far from democratizing, at the microscale, the spatial distribution of housing values.