Valuación de la producción y organización territorial: una Modelación hedónica: San Nicolás de los Garza, México

Abstract

La investigación se centra en la teoría de la formación espacial de valores inmobiliarios, analizadas a partir del Método de Precios Hedónicos (MPH). Así también, se estudia el fenómeno de la entidad municipal dentro de una dinàmica metropolitana, de acuerdo a las teorías y metodologías generadas en la economia urbana, mercado inmobiliario y geografía urbana. La zona de estudio forma parte del Área Metropolitana de Monterrey (AMMty) en Nuevo León, México; integrada por nueve municipios, siendo San Nicolás de los Garza (SNG) el tercer municipio más poblado de la metrópoli. La unidad de estudio se caracteriza por presentar homogeneidad a nivel socioeconómico con respecto al resto de municipios, dado que el 58% de su población económicamente activa (PEA) percibe 5 salarios mínimos y más, y el precio del valor del suelo oscila de 100dlls/M2 a 300dlls/M2.3 La generación del sustento teórico es bajo el supuesto que la variación espacial de los precios se encuentra en función de la accesibilidad al centro principal de actividad económica y en segundo orden a subcentros económicos. Siguiendo la línea de estudio que inicio Von Thünen, lo que en el siglo XX estableció las rentas de accesibilidad a través de estudios por Hurd, Haig, Ely y Werhwein. Una segunda consideración es respecto a mercados de tipo competencia perfecta entre el Trabajo (fuentes de empleo) y atributos endógenos y exógenos del mercado inmobiliario, lo cual llevan a predicciones que no siempre son constantes con la evidencia empírica, y sin embargo influyen en la selección de la localización residencial (Alonso,1964; Granelle, 1975; Maragall, 1978; Goodman, 1978; Goodall, 1987; Roca, 1988; Fitch, 2006, Marmolejo,2008, Humarán, 2010). Lo que refiere a la rentas de externalidad urbanística, estudiado desde Hoyt, con antecedentes de Marshall.