Análisis comparativo de los los criterios de medición de superficies en valoración inmobibliaria

Abstract

Los criterios de medición son las pautas a seguir que una ley, reglamento o estándar determinan a la hora de computar las superficies. Se describe que elementos contabilizar y cuales excluir dependiendo de qué superficie se pretenda calcular. El contenido de este trabajo se centra en analizar y comparar los métodos de medición de superficies en el ámbito de la valoración de bienes inmuebles. El objetivo principal es comprobar si existe la necesidad de establecer un estándar para unificar criterios de medición de activos en España, es decir, si las legislaciones actuales están armonizadas entre sí o en caso contrario dan lugar a incongruencias. Este objetivo se complementa con otros específicos que consisten en analizar la equidad de los criterios de medición entre legislaciones españolas y el estándar internacional EVS (European Valuation Standards) y un estudio comparativo entre sus convergencias y divergencias. Por último, y en caso de utilizar pautas distintas de medición, analizar la desviación que estas generan. La hipótesis con la que se ha partido es que, dentro de la normativa española, diferentes legislaciones para medir y, por ende, valorar un mismo activo inmobiliario utilizan diferentes reglas. En caso de que esta hipótesis inicial fuese correcta, y tal y como dicta la Directiva de 28 de febrero de 2014 del Parlamento Europeo, sería recomendable la aplicación de un estándar que se acomode a las necesidades actuales. La metodología empleada se basa en analizar y comparar, mediante matrices de comparación, la normativa estatal que enmarca los actuales criterios de medición de activos inmobiliarios. Ésta se compone de normativa hipotecaria y de seguros, catastral y en el ámbito del suelo. Además se analizará el sistema de medición de superficies según el estándar internacional EVS y se comparará con la legislación actual. Después, se han analizado las convergencias y divergencias a partir del estudio de cada normativa y se han extraído los resultados más interesantes en la línea de los objetivos planteados. Después de la observación de los datos, las conclusiones más significativas a las que se han llegado son que los métodos de medición de las diferentes normas no están armonizados. Un elemento a tener en cuenta es que diversos aspectos (de los criterios de medición dentro de cada normativa) no estaban realmente claros por lo que la propia elección entre una pauta u otra ya origina disimilitudes. Por esta razón, sería aconsejable la realización de un estándar para la unificación y concreción de los criterios a seguir. Además, a partir de un análisis realizado a una serie de inmuebles específicos, se manifiestan discrepancias cuantitativas en la medición según la normativa a seguir. Asimismo, estas divergencias son considerables y, en algunos casos, generan diferencias importantes en la medición y, en consecuencia, al valor del inmueble.