Recalificación urbanística y management inmobiliario

Abstract

Este Trabajo Final de Carrera pretende poner en valor la importancia que para cualquier proyecto de inversión nos proporcionará un análisis y asesoramiento previo, donde el profesional con los datos obtenidos, proyectará una realidad futura en el momento actual de la toma de decisiones y podremos comprobar como alternativas que a priori pueden parecer las más rentables se convertirían en un profundo fracaso económico. La elección de construir viviendas como primera opción por facilidad de negocio “ construir – vender – recoger beneficios” nos privará de otras inversiones alternativas más seguras y rentables. Métodos empleados como el trabajo de investigación en la zona de incidencia, análisis de las fortalezas y debilidades del proyecto, estudios de mercado, de oportunidades, ritmo de ventas, estructura urbana y finalmente la aplicación de datos y ratios de rentabilidad, se convertirán en indispensables para determinar la elección de la mejor inversión. Los resultados obtenidos serán determinantes en la elección de la opción más rentable y la conclusión del Proyecto Final de Carrera independientemente de su resultado económico, debe ser que un análisis previo de necesidades en la zona será fundamental, pues no olvidemos que aunque el diferencial entre ingresos y gastos teóricos previos pueden resultar favorables, el coste de la financiación es dinámico y no termina hasta la devolución del capital prestado, es decir unos intereses de financiación prolongados pueden absorver los futuros beneficios y entrar en pérdidas. Todos éstos condicionantes forman el leiv motiv del Proyecto. En cuanto a la estructura del Proyecto está compuesto por cuatro fases diferenciadas: - Primera fase: INFORMACION.- En primer lugar se desarrolla la fase de información, conocimiento del municipio, estructura urbana, zonas de crecimiento urbanístico, población, demografía. - Segunda fase: SELECCION.- En esta fase aplicamos a las diferentes opciones de inversión posibles, los datos obtenidos en la fase anterior, y añadimos los estudios de mercado, oferta y demanda, posicionamiento y otros valores, de forma individual i específica para cada una de las opciones posibles. Las posibles opciones de negocio serán la construcción de viviendas para venta y alquiler, construcción de oficinas para alquiler, construcción de un hotel y construcción de una residencia para mayores. - Tercera fase: DESARROLLO.- En esta fase se desarrolla en profundidad la opción elegida y obtenemos resultados de su implantación, viabilidad, VAN –TIR y datos económico financieros de la inversión en los plazos previstos. En esta fase finaliza el proyecto como explotación de residencia para mayores. - Cuarta fase: VENTA.- En esta fase y para darle más recorrido a la inversión los inversores y a pesar de los magníficos resultados obtenidos deciden capitalizar la explotación con la venta de la misma y reducir el plazo para el reparto de beneficios. En esta fase se desarrolla el sistema de ventas de empresas por el método de múltiplos con la aplicación del factor “Ebitda”.