Valorar el sòl de forma sostenible

Abstract

Voldríem destinar aquesta reflexió a considerar el valor econòmic 2 generacional del sòl, tenint en compte la seva diversa naturalesa, particularment la submissió a la ratlla3 urbanística, tot relativitzant la possibilitat d’establir un valor real segons la llei, tal i com sembla desprendre-s'hi de la nova Llei de Sòl 4 8/2007. Des del convenciment que el sòl és matèria primera, suport de l’activitat urbana i de l’urbanisme, de la que som administradors ara i també per les futures generacions, entenem que presenta tres estats reals als que donar resposta des de la seva valoració: sòl rural –el camp-, el sòl per ésser transformat –normalment de camp a ciutat-, i el sòl urbanitzat –la ciutat-. La separació entre els estats del sòl la realitza l’urbanista amb el planejament i l’ordenació del territori, destacant el traçat de la ratlla urbanística. Si més no la ratlla només és realment transformadora quan esdevé una unitat d’actuació. La figura de gestió per realitzar aquesta transformació de camp a ciutat és l’Institut reparcel·latori, mitjançant el qual s’executa la transposició de drets inicials –parcel·les agràries- en drets finals –finques urbanes-, en aplicació del règim estatutari de la propietat, i com a conseqüència del qual es materialitza el contracte social, obtenint el privat una part de les plusvàlues creades. No obstant això, els sòls que queden fora de la ratlla transformadora o d’altres necessàries també per equipaments i infraestructures interurbanes, i que en el present estudi anomenarem zona de frontera5, es troben en situació de desequilibri respecte d’altres, per manca d’un sistema apropiat de valoració. Proposaríem l’existència d’un règim de valoració urbanística específica per la zona de frontera, on quedessin inclosos els sòls situats a tocar de la ciutat feta i aquells que hagin de suportar infraestructures i equipaments exclosos dels àmbits de gestió. Tots aquests terrenys podrien ésser considerats en situació de disposició forçosa, siguin o no siguin delimitats.

We want to dedicate this reflection to reconsider the generational economic value of land, considering its nature, and particularly the influence of urban planning limits (ratlla urbanística). In this context it seems possible to asses a real land value according to the New 8/2007 Land Act criteria.

Considering that land is a raw material, which support the urban activity, and urban planning decisions, and considering that we manage such land and determinate the legacy to future generations, it is our understanding that land has three real situations: rural land –the country-, urban extension land –usually over rural land-, and serviced plots –the city-.

In this context the urban planning limit is actually a transformation tool when it becomes in a land readjustment area. The urban instrument to carry this transformation out is the land readjustment process (Institut reparcel·latori). By means of such instrument the original property rights are transposed in the final property rights –serviced plots-, according to the urban regime. This process crystallises the social contract where land proprietors get part of planning gains. Nevertheless, the land situated beyond the urban planning limit, and out of other land necessary for urban facilities and interurban infrastructures, which are called in this paper the border zone (zona de frontera) is not in equilibrium in respect to other plots, because it does not have a suitable land valuation system. For this reason we purpose a specific valuation system regime for such border zone, which include both frontier plots and land necessary to accommodate infrastructures not included in land readjustment areas. All those plots could be considered in a compulsory purchase situation, without considering if they are in areas of building rights distribution.