Rentabilidad inmobiliaria & calidad de zona

Abstract

El presente trabajo tiene el propósito de estimar la influencia de los elementos de calidad de zona, en la rentabilidad inmobiliaria; entendiendo por zona, al espacio urbano diferenciado dentro de la ciudad denominado barrio; y por calidad de zona, aquellos elementos por los cuales los compradores de vivienda están dispuestos a incrementar su disposición a pagar. La tasa de rentabilidad inmobiliaria, como la capacidad del bien inmueble para generar renta; la medida de esta capacidad se estima a partir del Método de Capitalización Directa, el cual se fundamenta en el conocimiento del valor del inmueble y los ingresos periódicos que genera. La calidad de zona, se estimada con base en indicadores relativos a: la accesibilidad, el entorno urbano, la edificación y la jerarquía social. Esta calidad se integra con la maximización de la presencia de las características de calidad en la zona, bajo el supuesto de igualdad de importancia, para lo cual se utiliza un indicador sintético que contempla las variaciones de los elementos observados. El indicador sintético de calidad de zona, parte de la recolección de información asociada a la calidad de barrio, donde la recogida de estas medidas producen una gran cantidad de variables, mismas que son tratadas con técnicas de reducción de la información, como son los Componentes Principales y la Distancia Ponderada 2. La relación entre indicador de rentabilidad inmobiliaria y el indicador de calidad de zona, se establece a partir de modelos de precios hedónicos, resueltos con técnicas de regresión lineal múltiple.

The present study aims to estimate the influence of the elements of quality of zone in the real estate profitability rate; understanding by zone, to the differentiated urban space within the city, called neighborhood, and quality of zone, those elements by which buyers are willing to increase their willingness to pay. The real estate profitability rate, as the ability of the property to generate income, the measure of this capacity is estimated from the Direct Capitalization Method, which is based on knowledge of the property value and the income generating periodic. The quality of zone, is estimated based on indicators related of: quality of the urban environment, the building, the accessibility and the social hierarchy. This quality is integrated with maximizing the presence of quality features in the area, under the assumption of equal importance, for which it uses a synthetic indicator, that provides the changes of the elements observed. The synthetic indicator of quality of zone, part of the collection of information associated with the quality of neighborhood, where the collection of these measures produce a large number of variables that are treated with reduction techniques of information, such as Components Principal and Distance Weighting 2. The relationship between real estate profitability rate and indicators of quality of zone, is set from hedonic pricing models, solved by multiple linear regression techniques.