Estudis de Viabilitat Immobiliària. Metodologia per a descartar, analitzar i estudiar econòmicament operacions immobiliàries.

Abstract

El present projecte consisteix en l’elaboració d’una metodologia per a analitzar operacions immobiliàries d’adquisició de sòl de qualsevol naturalesa. Tant per sòls finalistes, ja urbans, com per a sòls en gestió, així com per a usos residencials, comercials o terciaris, tot i que els exemples es faran amb majoria de sòl residencial, que segons l’autor, constitueix la major preocupació de la societat actual. Els estudis de viabilitat immobiliària contemplen diferents àrees com la jurídica, la legal, la d’estudi de mercat, l’econòmica, la tècnica (projecte executiu)... En el present document es farà una breu introducció d’aquestes fases, però serà en la part econòmica on es farà més incidència, i on es desenvoluparà la metodologia. Així, s’ha dissenyat una metodologia basada en fulls de càlcul, que permet en aquest ordre, DESCARTAR, ANALITZAR i ESTUDIAR, operacions immobiliàries. Si un sòl passa el primer filtre, anomenat EPI (Estudi Previ Immobiliari), haurà de passar el segon, l’EAI (Estudi d’Anàl·lisi Immobiliari), i si passa aquest segon, ja es podrà realitzar l’EFI (Estudi Final Immobiliari). En canvi, si en algun dels dos filtres no passa, el sòl quedarà com a descartat. Per a entendre correctament la metodologia s’ha estudiat tres solars diferents, quedant-se cadascun en un punt diferent del procés. El fet que la metodologia serveixi per estudiar qualsevol tipus de sòl, tant a nivell local, comarcal o nacional, fa que la metodologia sigui una potent eina, que dóna agilitat i eficàcia a la valoració de terrenys.