Efecto del policentrismo sobre los valores inmobiliarios, un análisis para la Región Metropolitana de Barcelona

Abstract

La teoría de la renta ofertada, que prevalece en el ámbito de la economía urbana, establece un tradeoff entre los costes de transporte y la renta que se transfiere al suelo, de manera que cuanto mayor es la distancia entre un punto determinado del sistema urbano y el CBD, menor es la renta transferible al suelo. Sin embargo, esta teoría, en su acepción original, parte del supuesto de un sistema monocéntrico, en el cual todos los empleos están situados en el centro, un paradigma, por tanto, alejado del actual. En este artículo se propone: 1) un conjunto de métodos que permiten detectar subcentros de empleo, para 2) probar hasta qué punto éstos ejercen una influencia en el valor inmobiliario de su entorno. A partir de datos de empleo de la Región Metropolitana de Barcelona (RMB) y de valores residenciales, se detectan entre 15 y 26 municipios como potenciales subcentros; a partir de aquí, mediante un modelo de precios hedónicos, se prueba la influencia de éstos sobre la distribución espacial del valor de las viviendas. Los resultados destacan la presencia de problemas de multicolinealidad, entretanto, la distancia al CBD y a algunos subcentros está correlacionada. Sin embargo, el modelo construido a partir de los subcentros detectados mediante la función exponencial negativa minimiza este problema, y permite validar, en un escenario policéntrico, la teoría de la renta ofertada.